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合同到期承租人继续占用房屋,使用费该如何计算?

作者:薛芬  发布时间:2012-06-13 15:06:01


【案情】

    乙某租赁甲某门面房一间,双方约定租期至2011年12月30日,租金为每年16000元,到期乙某向甲某交回房屋。合同到期后,乙某交清了房租,但未向甲某交回房屋。2012年2月6日,乙某通知甲某向其交回房屋,甲某以将通过诉讼程序处理此事为由,拒绝了乙某。后甲某向法院提起诉讼,请求乙某返还房屋并支付合同期满至返还之日间的房屋使用费。乙某于2012年2月28日向甲某交回了房屋,现同期同类地段市场价格为每年25000元。     

【焦点】

     本案经审理,笔者认为,本案的争议焦点是,房屋租赁合同到期后,承租人继续占用房屋,使用费该如何计算?

【分歧一】

     对租金的确定,甲某认为,应按照该时期同地段的市场价格确定;乙某认为,应以原合同约定的租金为标准。

【分歧二】

     对占用房屋的时间,甲某认为,应当按照实际占用时间,即向其交回房屋的时间(58天)计算; 乙某认为,应以其第一次要求向甲某交房的时间(36天)计算。

【分析】

    1.对分歧一,笔者赞同甲某的观点,理由有:

对于乙某在合同期满后占有房屋的行为既可以其违反租赁合同的附属义务为由主张债权请求权,也可以基于侵犯占有权为由主张物权请求权。无论选择哪种请求权,对于乙某的行为均可以要求赔偿损失。本案中对于甲某来说最直接的损失就是该房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。

    原租赁合同所约定的价格虽然是甲乙双方真实意思的表示,但该表示的效力范围是有限定条件的,即在原合同的期限内,租赁合同届满,双方基于合同产生的租赁合同法律关系也归于消灭。

    另外,租赁期限届满后,如果仍适用原租金标准需要甲乙之间订立新的合意,这一合意也可以是默示的。但在双方没有达成新的合意的情况下,想当然的简单适用原标准来确定房屋占有使用费的做法,不仅违反了公平自治原则,而且,在当今房屋租金价格不断上涨的市场形势下,还有鼓励侵权,主张不诚信行为之嫌。

    又因租金是一个变动的价格,故只有以实际侵权发生的时段内同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定占有使用费才能够起到补偿甲某因乙某的侵权行为所造成的损失。所以,应以每年25000元计算租金。

    2、对分歧二,笔者赞同乙某的观点,理由如下:

    《合同法》第一百一十九条第一款规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。本案中,在乙某通知甲某向其交回所租房屋时,甲某未及时接收,而以将通过诉讼程序解决纠纷为由,予以拒绝,致使拖延交回所租房屋,扩大了不必要的损失。对扩大损失部分的赔偿请求,不予支持。故而在计算占用使用费时应以乙某要求交回房屋的时间为准。

    以上观点,仅供参考。

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编辑:王辉    

文章出处:富县法院    

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