加入收藏设为首页
首页  |  新闻中心  |  法院简介  |  审务公开  |  队伍建设  |  法学园地  |  案件快报  |  荣誉展台  |  法律法规  |  裁判文书  |  专题报道  |  网上立案
  当前位置:法学园地 -> 案例评析

丈夫以自己名义出卖房子是否构成表见代理?

作者:王辉  发布时间:2012-07-06 09:38:35


【案情】

    2010年3月,成某用其使用的宅基地与开发商兑换单元房四套,并签订了合作建房协议。尔后,成某将其中一套房屋出售给李某,并经协商于同年5月签订了房屋买卖合同。李某已按照合同约定分两次交付房款170000元,剩余40000元在房屋交付时给付。2011年11月,开发商向成某交付了房屋,但因房价上涨,成某以买房合同未经其妻签字,合同不能生效为由,拒不交付房屋。李某无奈诉讼至法院,请求确认双方签订的房屋买卖合同有效,应继续履行合同,交付房屋,并承担相应的违约责任。

【分歧】

    在认定成某与李某签订的房屋买卖合同是否有效时,对成某出卖房屋的行为是否构成表见代理出现了以下不同的意见:

    观点一,认为被告成某的答辩意见成立,即成某的出卖房屋行为不属于表见代理,应认定合同无效。理由是:原告明知该争议房屋是被告与其妻的夫妻共同财产,但没有经其妻签字或任何书面授权,仍与被告签订合同,损害了第三人(其妻)的利益,则该合同对被告妻子不发生法律效力。

    观点二,认为所买房屋是成某与其妻的共同财产,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》(以下简称《婚姻法解释(一)》第十七条和《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定,原告李某有理由相信其与被告成某签订的房屋买卖是成某夫妻的共同意见,成某出卖房屋的行为构成夫妻表见代理,应认定该合同有效。

    笔者同意第二种观点。

【评析】

    一、《婚姻法解释(一)》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”的规定,应理解为(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。也就是说,夫妻双方因日常生活,在处理夫妻共同财产时,具有平等的处分权,任何一方的决定都是合法有效的;即使是非因日常生活所需,一方处置了共同财产,只要行为相对人是善意的,另一方也不得因此对抗善意第三人。

    二、《中华人民共和国合同法》第四十九条规定,行为人没有代理权,超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

    本案中,被告成某为生活所需出售多套房屋中的一套,其行为合法,亦符合情理;被告成某以自己的名义与原告李某签订房屋买卖合同,因成某与房屋共有人系夫妻关系,虽其与开发商签订的合同中买方只有成某一人的签名,但在较长一段时间内,被告及其妻子均未提出异议,原告李某有理由相信被告的行为是其夫妻双方共同的意思表示;另外,其出售房屋的价款与同期市场价相符,双方经自愿协商签订的合同,没有恶意串通损害第三人利益的行为;直到原告李某要求交付房屋时,被告成某才以其妻不知情为由对抗原告取得该房屋之辩。即便如此,也未发现成某夫妻间有任何利害冲突或矛盾纠纷,更加证实该房屋买卖行为没有损害第三人的利益。所以,李某完全有理由相信成某有代理权,成某的行为符合表见代理要件,该合同应认定为有效。

    

第1页  共1页

编辑:王辉    

文章出处:富县法院    

关闭窗口
友情链接: